黑虎

蔡继明：我从来没有研究过房地产价格是不是已经到了拐点，我也不知道这个拐点的含义是什么，我只是关注房地产价格过高，它的增长速度是不是降下来，从政府的作用它也不可能不让这个房地产价格上升，因为这是市场行为，从长期来看，从各国房地产市场发展来看，房地产价格肯定是逐渐上升的，只不过我们今天感觉到我们上升的速度过快了，老百姓在购房这方面承受不起了，所以我不觉得讨论拐点有多大意义。如果说是拐点，那就到了最低点了，是不是房价就最低了呢？我们没有感觉到，我们感觉房价仍然还是很高的。所以我们的关注点不必集中在是否已经到了拐点，这个也许对投机的，对开发商，或者对急于要买房，或者手里有钱在等着，今天买呢还是明天买，如果你就是没有房子要住，你管不管它到拐点，照样还是要买房。所以我想讨论的问题可以不必集中在是否在拐点这个方面，而是集中到价格，我们看这个价格是不是还是过高，上升的速度是不是像政府所预期的，要遏制下来。

蔡继明：我来讲讲，刚才其实易先生这边是从需求的角度来分析房价过高，这位先生，于凌罡，他比较偏重供给，其实我觉得二位观点综合起来看。我为什么有保留的同意易先生的观点？因为一个价格肯定不是一方决定的，这是供给曲线，这是需求曲线，如果在需求给定的情况下供给增加了，这个房价肯定会往下落。所以我为什么刚才说部分的同意易先生观点？在供给不变的情况下我们讨论需求，为什么有这么高的需求？其实两位都说到了，易先生强调的是从金融制度上，就是因为价格这么高而利率又很低，当然了，用很低的利率贷来款，然后预期价格一上升，谁都会干这样的事。所以在这种利益驱动下需求居高不下，这肯定是一个重要的原因。

那位先生，莫先生谈到有富人在这里买房，买第二套，第三套，然后想把它当作投资品，这肯定也是一个需求居高不下的原因，除了富人之外我们还要考虑到，我们讨论的是北京市的房地产市场，还要考虑到外来的需求，很多外来的资金，有人说是温州的还是什么的，炒房的，煤老板，还有考虑到各地方政府在北京的购房，从省级政府到地级政府，到市级政府甚至到县级政府，一个县在这个地方多的可以有8个办事处。还有很多家长，孩子在这里上学，又是有钱的人，有钱人买房不一定完全在这里做投资，孩子在这里上学，买一套房子在这里陪读，还有很多外来到北京打工的，我说的不是普通民工，是那些高收入的阶层在北京买房，甚至也不乏从事地下经济活动的，就是我们所谓的“三陪”小姐，她们出手大方。

蔡继明：所以从需求这一方，你其实可以找到很多原因。北京市的居民买不起房一点也不奇怪，因为北京市房价不是由北京市居民收入水平决定的。你这是首都。再说供给，供给这一方其实你建筑材料价格上升，这个肯定是一个重要的原因，但是没有太大的影响，因为建筑成本在整个房价当中大概也不过就占15%到20%。其他的就是土地的成本，土地的成本就是土地出让金，要获得土地的开发权，使用权，这部分大概占到整个房价的50%左右。

蔡继明：除了土地这块，这次两会期间我们有十个政协委员写了这个提案，就是税和费，税、费占了20%到30%，我们如果不从这个角度来看，你来看看各地地方政府的财政收入，来自房地产的财政收入大概占了整个财政收入的30%到50%。

蔡继明：刚刚易先生说需求再高，比如说按揭，利率需求再高，如果供给大幅度增加，房地产价格仍然降下来，你供给再高，你所要求的预期的利润再高，需求大幅度减少，你的价格仍然没有那么高的利润，现在我们就考虑这个，就是说房地产市场为什么有20%的利润，或者说房地产价格里边利润占到它的20%，为什么有这么高？就是因为供给没有那样的灵活性，没有按照那么高的利润在趋势下有大量资金投入，大量的土地供应，使得供给曲线向右移动，这又是什么原因造成的？是因为二手房的交易成本过高，当然任何交易都有成本，只不过我们发现在二手房的交易过程当中程序太多，造成了在流通领域这个环节费用太高，这是一；第二，政府在控制土地，房地产市场不是竞争的市场，它是垄断的，如果把这个市场适当的放开，让它由垄断的市场变成竞争的市场，由大量的开发商进入大量的房屋供给增加了，它这个价格怎么能够居高不下？它的利润怎么能够100%？

蔡继明：他这个滞销的概念，什么叫滞销，我这儿有一套房子，你不能说有供给，这套房子我不卖就是没有供给，我们所谓供给是什么概念？就是供给者愿意在一定价格下愿意提供给市场的产品，我这儿有一百套房子，你说叫滞销，所谓滞销就是没有供给，没有合适的价格我就不卖，这就等于市场上没有供给，所以你把这个概念混淆了。刚才我说需求下降的时候，所谓的供给往左移动了，你那个滞销就是说供给减少了，是有房子，但是有房子我不卖就等于供给减少。

蔡继明：恐怕不能都这样指望，政府在整个这次政府工作报告里边特别提出，要构建住房保障体系，成为四大保障体系之一。这个住房保障体系不是说只是由政府来提供，它包括大的来说是一分为二，对于低收入阶层里边最困难的群体，政府是提供廉租房，当然所谓最困难的群体各个省有不同的标准，据说北京划的标准特别苛刻，大概是60岁以上，吃低保，家里边还要有一个重大残疾，这样一弄就很少很少了，所以要这样说北京市今年大概2008年计划提供2000套，然后到2010年据说提供1万套，这就太少了。我们去看那个大红门，整个那一个住宅区里面60多家人里边住在很简陋的房子里面，去年一年就搬出来一家，我这个说的应该对所谓的低收入，以及低收入里边最困难的群体，应该做出一个合理的界定，然后政府只要界定出一个标准，而且适当的加大一点标准，我觉得目前政府的财力，整个财力是应该有能力做到为这些最低收入，最困难的群体提供廉租房的。除了这个之外，现在有很多提法，叫做什么经济适用房，好多好多，其实我都觉得后边这些都可以纳入商品房的系列，只不过这个商品房里边要分出不同档次，有小套型的，有大面积的，有旧房，也有新房，这样就使得包括低收入阶层，包括中等收入阶层，他都能够买得起房，买不起就租得起，买不起新房可以买旧房，买不起一百平米的可以买五十平米的，这样的话整个房地产市场形成不同档次、不同价位，除了你的支付能力，考虑到消费者的偏好，应该让有不同偏好，不同支付能力的人都能买得上不同价位的房子，这就是我理解的住房保障体系。

蔡继明：这个问题要分两个方面，一个是你个人怎么选择，一个是政府该怎么去选择。就你个人来讲，我建议你看有一部电影，《当幸福敲门时》，那是一个很有名的一个商人，是个富翁，但他当年就是在一家公司里边为了应聘一个实习生，做了半年左右，还不一定被留下，他当时带着一个孩子，他原来就是租房，租房连房租都交不起，最后被人家撵出来，最后他就去住汽车旅馆，最后连那个也住不起，也被撵出来，最后他就去找政府，政府是每一天提供大概多少户晚上，你可以两家人住在一起的床位，或者你要是赶不上，你要是搭不上班车你连那个都住不上，他就住到地铁，没有办法，就在地铁里边，他拿着那个匣子，他还带个孩子，让他想像，最后没办法跑到厕所里把门关上，把厕所里边的卫生纸铺的满地在那儿睡一夜。但是就这样一个人，最后他成了百万富翁，他不指望社会，他靠自己。

蔡继明：所以你干吗要租1800块钱的房子，你不能跟别人合租，两个人住一间房子里边，甚至住上下床，如果上下床住不了我在地上铺我也能过，你不是创业嘛，你如果觉得这儿没有我创业的，你到农村去，你到小城市去，你为什么一定要依赖北京城，就个人来讲，天无绝人之路，我们要靠自己。当然反过来我们作为学者，或者作为政协委员，作为政府，你要考虑到怎么能够让居者有其屋，除了根本买不起房的人，政府要转变角色，政府不要试图把房地产市场当成摇钱树，政府应该减少你中间的费用，甚至降低土地的出让价格，让整个房地产市场价格控制在一个合理的范围，让中低收入的阶层也能够买得起，或者是租得起房，或者说把我们的住房消费占我们整个消费支出当中一个合理的比重，这是一方面。另外一方面，就是为那些根本买不起又租不起，提供最基本的住房保障，就是廉租房，这是政府的事情，当然说起来容易，做到难，我们个人不要指望，我们个人要自己奋斗。

蔡继明：我85年研究生毕业，在南开，我住的是三个人住的一间集体宿舍，我那时候已经成家，也已经有了孩子，那么我的女儿和我的夫人从石家庄调到天津的时候，连集体宿舍都没有，如果住在集体宿舍学生宿舍管理科会撵你，会下驱逐令，要把你撵出去，最后变成一间房两个小孩妈各带一个小孩，住在这一间房里，然后男的，对不起，你还是住集体宿舍。就这样的状态我们持续了一年，以后住到筒子楼里边，12平米的房子，三口人居住，电冰箱、洗衣机、写字台全都放在一间房子里，在那里我们一住就是五年。我们今天，我不是给大家忆苦思甜，今天我们一毕业，我们想的是什么？想的是房子，想的是票子，想的是车子，怎么去想自己创业？一想买房就是一百平米房子的新房，就我们个人我们完全可以做出合理的选择。

蔡继明：我想居者有其屋是一个理想境界，或者理论上说这个愿望我认为完全能满足，你看我们这个地球的面积以及地球上居住的人口，简单的说，现在我们城市建设和乡村建设整个占用耕地是5亿多亩，实际上城市建设只占17%，但是承载了40%的人口，也就意味着农村的这些建设用地相当于城市建设用地的五倍，把这些土地流转起来让它有序地进入市场，进入城市化进程，完全能够解决我们大量的人口进城，城市化水平不断提高，然后耕地不但不会减少，从理论上来说是不会减少的，甚至还有可能增加。我们只能说朝着这个方向去努力，从理论上说没问题。

蔡继明：两个方面，从消费者这方面一定要理性，买得起房就买，买不起就租，租不了大的租小的，租不了新的租旧的，实在租不了，在城市没法活到城市去，大城市没法活到小城市去。从政府的角度，加大力度提供廉租房，不要把房地产当成摇钱树，降低中间环节，降低土地出让金，从供给这个角度把价格降下来。